1. Makaleler
  2. Yargı Kararları
  3. Sorular ve Cevaplar

6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNUNA GÖRE KİRACININ KİRALANANI İADE BORCU


                             

                    6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNUNA GÖRE

                            KİRACININ KİRALANANI İADE BORCU

 

 

                                                    Av. Süleyman TOPAK*

GİRİŞ

 

Bir şey veya hakka ilişkin kullanma, yararlanma hakkının devrini hedef tutan sözleşmeler ivazlı veya ivazsız olmaları bakımından başlıca iki grupta toplanabilirler. Buna göre kullanmanın bir ivaz karşılığında devri borcunu doğuran sözleşmeler Kira sözleşmeleridir[1]. Tanımdan da anlaşıldığı üzere kira sözleşmesi, satım ve bağışlama gibi mülkiyeti devir borcu doğuran sözleşmelerden farklı olarak sözleşme konusu şeyin geçici bir süre için karşı tarafa kullanma ve yararlanma hakkını devir borcu doğurur[2].

Kira sözleşmesi ile kendisine kiralananın mülkiyetinin devri değil, kullanımının devri amaçlandığı için kira sözleşmesinin sona ermesi halinde kiracının kiralananı iade etmesi gerekir[3]. Kanun’un iki fıkradan oluşan 334’üncü maddesinde, kira sözleşmesinin sona ermesinde kiracının kiralananı geri vermesi düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 266’ncı maddesini kısmen karşılamaktadır.

TBK. m. 334’e göre “Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.

Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir”

Bu çalışmada 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Genel Hükümlere göre kiracının geri verme borcundan kaynaklanan sorunlar, özellikle geri vermenin hukuki niteliği, muacceliyet, ifa yeri, zamanaşımı, kiralayanın kiralananı iade sırasında muayene ve ihbar külfeti kiralananda değişiklik ve yenilik yapılmasının kiracının iade borcuna etkisi gibi konular üzerinde durulacaktır. 

 

I- KİRACININ KİRALANANI İADE BORCU

a- Genel Olarak       

Kira sözleşmesi mülkiyeti devir borcu doğurmaz; aksine, sadece sözleşme konusu şeyin geçici olarak kullanımının ve ondan yararlanmanın devri söz konusudur[4]. Bu bakımdan başkasına veya kendisine ait taşınır veya taşınmaz bir malın veyahut bir hakkın belli bir bedel karşılığında kullanımını sağlayan anlaşmaya, kira sözleşmesi denir[5].

Kiralayan aynı zamanda malik ise, onun mülkiyet hakkına dayanan ayni istihkak talebi, kira akdine dayanan şahsi nitelikteki iadeyi talep hakkıyla bir araya gelir, yarışır; kiralayan bu haklardan dilediğini kullanabilir. Eğer kiralayandan başka bir şahıs, kiralanan üzerinde mülkiyet iddia edecek olursa, B.K. md.470 (Yeni TBK. Md.568) kıyas yoluyla uygulanmalı ve mülkiyet iddiasında bulunan şahıs kiralanan hakkında bir ihtiyati tedbir kararı almadıkça veya doğrudan doğruya kiracıya karşı istihkak davası açmadıkça, kiracı sözleşmenin sonunda şeyi kiralayana geri vermelidir[6].

Kiracının iade borcu, kira sözleşmesi sona erdikten sonra doğan ve iade ile sona eren, kira sözleşmesiyle bağlantılı, temelde sözleşmesel bir tasfiye ilişkisine dayalı, akdi bir borçtur. Kiralayan, alt kira ilişkisi çerçevesinde kiracının alt kiracıya karşı olan iade talebini bizzat kendisi de alt kiracıya karşı ileri sürebilir[7].

Kiralananın geri verilmesine ilişkin Türk Borçlar Kanunu’nun 334.maddesinin son fıkrası, önceki Borçlar Kanunumuzda yer verilmeyen yeni bir hükümdür[8]. Kiranın sonunda kiracı kiralanan şeyi ne şekilde teslim almışsa o halde yerel adetlere göre geri vermekle yükümlüdür. Kiralanan şeyin aslını değiştirmiş olması, yükümlülüğe aykırı bir harekettir. Bununla beraber, özellikle uzun süren bir kiradan sonra kiracıdan, kiralanan şeyin kullanılmaya (yararlanmaya) başladığı zamanda ne halde idiyse tamamen o halde iadesini istemek doğru olmaz. Bunun için yasa “Ancak kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eksilmelerden ve bozulmalardan sorumlu olmadığını belirtmiştir. Bu hükme zorunlu nedenden hasıl olan hasarlardan da sorumlu olmayacağını eklemek gerekir[9] .

Bu çerçevede kiracının zamanında ve teslim aldığı gibi geri verme borcu; kiralayanın ise kiralananı geri verilmesini isteme ve buna aykırı davranışlar halinde aynen ifa ve tazminat talepleri bulunmaktadır[10].

Ancak hemen belirtelim TBK 334. md’ye göre, kiracının, sözleşmenin sona ermesi halinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmaların geçersiz olacağı kabul edilmiştir[11].

II-GERİ VERME BORCUNUN ALACAKLISI

Kiracının geri vermekten kaçınması borca aykırılık teşkil eder. Bu durumda kiralayan malik değilse kira sözleşmesinden doğan kişisel nitelikteki hakkına dayanarak kiralananın geri verilmesini isteyebilir. Kiralayanın aynı zamanda malik olduğu durumlarda onun mülkiyet hakkına dayanarak talepte bulunması da mümkündür. Bu sonuncu halde kira sözleşmesinden doğan kişisel hak ile mülkiyet hakkına dayanan ayni talep bir arada bulunur ve kiralayan bunlardan dilediğine dayanarak kiralananın geri verilmesini isteyebilir [12].

Kiracı, kiralayanın sözleşmesel ve üçüncü kişinin mülkiyet hakkına dayanan istihkak talebine dayalı iade talebi ile karşılaşırsa vedia( genel saklama) sözleşmesine ilişkin TBK m.568 hükmü kıyasen uygulama bulur[13]. Örneğin, kiralayanın malik olmadığı bir büro düşünelim. Bu büro üzerinde kiralayandan başka birisi gelip malik olduğundan bahisle büronun kendisine iade edilmesini talep edebilir. Bu halde kiracı, TBK 568. md. Hükmü kıyasen uygulanarak, malik olduğunu iddia eden kişi mahkemeden bir ihtiyati tedbir kararı almadıkça veya doğrudan doğruya kiracıya karşı istihkak davası açmadıkça kiracı kiralananı, kiralayana geri vermek zorundadır.

Kiracı ve kiralayan tarafında birden fazla kişinin bulunması mümkündür. Örneğin, paylı mülkiyete veya elbirliği mülkiyetine konu olan şeylerin kiraya verilmesi halinde, kiralayan tarafta; bir konutu eşlerin veya birden fazla kişinin birlikte kiraladıkları hallerde kiracı tarafta birden fazla kişi bulunur. Birlikte ortak kira sözleşmesi olarak adlandırılan bu hallerde bölünmez nitelik taşıyan bir geri verme borcu söz konusudur ve kiralayan birden fazla ise tamamı geri vermeyi talep edebilir, kiracı da hepsine karşı geri verme borcunu ifa etmelidir[14].

 

III- KİRACININ GERİ VERME BORCUNUN KAPSAMI

a-Kiracının Kiralananı Teslim Aldığı Halde Geri Verme Borcu

İade borcunun kapsamı ve tam ve doğru ifası bakımından kural, kiracının kiralananı e durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermesidir. TBK m 334/I ,eski Borçlar Kanunu 266’da iadenin şekline ilişkin olarak yerel adete yapılan atfı kaldırmıştır[15].

Yargıtay’a göre[16]; “Gerçek ve usulüne uygun tahliyeden bahsedilebilmesi için kiracının tahliye edeceğini ihtarla bildirmiş olması yeterli değil, aynı zamanda taşınmazı boşaltıp anahtarını da kiralayana teslim etmesi gerekir. Hukuki bir teslimden bahsedilebilmesi için bu hususun yerine getirilmesi şarttır. Mahkemece bu konu üzerinde hiç durulmamış ve araştırma yapılmamıştır. Öncelikle davacıdan tahliye ile ilgili delilleri sorulmalı, varsa davalıdan karşı delilleri istenmeli, tüm deliller birlikte değerlendirilerek hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmelidir.”

            Eski Borçlar Kanunu 266/ III ‘ün öngördüğü yasal karineye göre kiracının kiralananı iyi bir durumda teslim aldığı asıldı; aksini iddia eden kiracı bunu ispatlamak zorundaydı. TBK m. 334’te bu karineye yer verilmemiştir. Bu nedenle artık uygulama bakımından yazılı akdedilen kira sözleşmesine kiralananın iyi bir durumda ( sözleşmede öngörülen kullanıma uygun ) teslim edildiğine dair konulan kayıtların önemi daha da artmaktadır. Zira söz konusu kayıtlar kiralayanın kiralanandaki kullanıma bırakma anındaki gizli olmayan ayıplara ilişkin ayıba karşı tekeffül sorumluluğunu yasal sınırları içinde ortadan kaldırır[17].

            Buna ilişkin bir kaydın olması halinde kiracı, kiralananı geri vermezden önce iyice temizlemeli, yerleri, camları silmeli, duvarlara çivi çakmışsa bunları çıkarıp yerlerini tamir etmelidir. Bu sebeple sözleşmede kiralananın ne halde teslim edildiğine ilişkin bir kayıt varsa kiralananın bu sözleşmede belirtildiği haliyle geri verilmesi gerekmektedir[18].

            Kiracı, kiralananı ne halde aldı ise o haliyle geri vermelidir. Doğal olarak, kiracının kiralanan şeyden sözleşme dairesinde yapmış olduğu yararlanma ve kullanma nedeniyle meydana gelebilecek normal yıpranma, eskimeden, eskimeden ve değişiklikten dolayı sorumluluğu söz konusu değildir[19]. Yani, kiracı kiraladığı şeyi sözleşmeye göre kullanmış olması hasebiyle onda ve eşyasında husule gelen eksiklik ve değişiklikten mesul olmayacaktır[20]. Fakat Yargıtay’a göre[21] “Kural olarak kiracı, kiralananı ne halde teslim almış ise, tahliye zamanında aynı şekilde teslim etmek zorundadır. Ancak, tazminata konu bir hasar meydana gelmiş ise hasar kalemlerinin hangisinin mutat kullanıma yönelik olduğu, hangisinin kiracı tarafından hasar olarak gerçekleştirildiği bilirkişi raporunda ayrıntılı biçimde belirlenmelidir.”

            Kiracı, kiralananı teslim aldığı halinden daha kötü durumda iade ettiği takdirde, kiralayan TBK m 335’teki muayene (gözden geçirme) ve ihbar (bildirim) külfetlerini yerine getirmişse, kusurlu kiracı TBK, m.112 uyarınca kiralayana karşı tazminat ödemekle mükelleftir[22]. Tazmini istenen zarar, müspet zarar (örn. Kiralanandaki yıpranma, kiralananın yeniden kiraya verilememesi nedeniyle uğranılan zarar kalemleridir). Fakat kiracı, kiralananın olağan kullanımı nedeniyle yıpranmasından mesul değildir. Örneğin duvarların normal olarak radyatörlerin ısınması yüzünden kararması, havagazı ocağının, halıların normal kullanım yüzünden kararması, perdelerin güneşten çürümesi yüzünden kiracı sorumlu tutulamaz[23].

            Kiracı, belirli süreli kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin süresinin sona ermesinden, feshinden veya konut ve çatılı işyeri kiralarına münhasıran hakimin tahliye davası sonrası verdiği tahliye kararının kesinlemesinden sonra iadede zamansal olarak gecikmesi durumunda aynen ifayı talep edebilecek olan kiralayanın, gecikmeden dolayı uğradığı zararı da tazminle yükümlüdür[24].

b-Kiracının Kiralananı Eski Hale Getirme Borcu

Kiracı, kiralananda olağan kullanımın gerektirdiği dışında, birtakım değişiklikler yapmışsa, kural olarak geri vermeden önce, bunları eski hale getirmekle yükümlüdür. Bu yükümlülük, kiracının teslim aldığı halde geri verme borcunun bir sonucudur. Burada önemle belirtilmeli ki eski hale getirilmesi gereken değişiklikler, kiracının kötü kullanımından kaynaklanan veya kiralayanın rızası olmaksızın yapılan değişikliklerdir. Eğer kiracı, Eski Borçlar Kanunu döneminde kiralayanın açık veya örtülü rızasıyla kiralananda bazı değişiklikler yapmışsa, sözleşmede aksi öngörülmedikçe veya rıza verilirken eski hale getirme kaydı konulmadıkça bunların eski hale getirilmesi gerekmez[25]

TBK. 321.madde’ye göre ise“Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir.

 

Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez.

Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.”

Görüldüğü üzere, artık TBK gereği kiracı, ancak kiraya verenin yazılı muvafakati ile kiralananda değişiklik yapacak, örtülü rıza geçersiz olacaktır. Ayrıca yine kiraya veren yapılan değişikliklere yazılı olarak muvafakat vermesinden sonra, kiralananın yine sözleşmede aksi öngörülmemişse eski hale getirilmesini isteyemeyecektir. Bu durum kiralananın eski haliyle tesliminin istisnasını oluşturmaktadır.

Kanunun aradığı yazılı rıza olmadan kiracı, kiralananda değişiklik yapmışsa kira sözleşmesinin sona erdiği tarihte kiralananı eski hale getirmelidir[26]. Örneğin iki oda arasındaki duvarı kiracı kaldırmışsa, kiralananın iadesi sırasında bu duvarı örmüş ve eski haline getirmiş olarak kiralayana teslim etmelidir.

c-Umulmayan Hallerden Meydana Gelen Zararlardan Kiracının Sorumluluğu

Geniş anlamda hasar, kelimenin günlük dilde ifade ettiği anlamı karşılar.Buna göre hasar, “zorlu bir olay sonucunda meydana gelen kırılma, dökülme,yıkılma gibi zararı” ifade eder. Örneğin, yağan karın yolların asfaltında büyük hasara sebep olmasındaki hasar kelimesiyle, çoğunlukla afetlerin verdiği maddi zararlar kastedilir. Buradan da anlaşılacağı gibi, geniş anlamda hasarda daha çok bir tesadüfîlik söz konusudur.. Burada hasardan daha ziyade bir kişinin kusuruna dayanmayan zararlar kastedilir. Ancak her zaman geniş anlamda hasar, kusurdan meydana gelmemiş zararları kapsamaz. Bazı durumlarda kusurdan doğan hasarları da kapsar. Örneğin, araba kullanırken cep telefonu ile konuşan kişinin yanlış sollaması durumunda iki kişinin ölmesi şahsın sebep olduğu kusura örnek teşkil eder. Buradan hareketle geniş anlamda hasar için, bir şeyin herhangi bir borç münasebetine konu olup olmadığına bakılmaksızın telef ve zayi olması, yok olması halleridir. . Bundan dolayı geniş anlamda hasara ayni hasar veya şeye müteallik hasar adı verilir[27].

Mücbir sebebin en önemli unsuru kaçınılmazlık unsurudur. Kaçınılmazlık kavramı mücbir sebep yönünden karşı konulmazlık ve önlenmezlik kavramını da kapsar[28]. Kira sözleşmelerinde umulmayan hallerden sorumluluk kiracıya ait değildir. Bunun sebebi kira sözleşmesinde hasarın kiralayana ait olmasıdır. Zira umulmayan bir halin vuku bulması halinde TBK 136. madde gereğince sorumluluk kiralayana aittir.[29] Bu bağlamda kiralanan şeyin depremde hasar görmesi veya yıldırım düşmesi sonucu telef olmasında kiracının sorumluluğu bulunmamaktadır. Fakat, TBK 136/3’ün kıyasen uygulanması neticesi, kiracı eğer ifanın imkansızlaştığını kiralayana gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararı gidermekle yükümlü olacaktır.

Umulmayan halin vuku bulması sonucu, kiralanan kısmen veya tamamen hasar görebilir. Kiralanan tamamen yanmış, yıkılmış, kullanılmaz hale gelmişse kiracının kiralananı geri verme borcu ortadan kalkar. Kiralananın kısmen zarara uğraması halinde de kiracı, kiraladığı haliyle geri verme borcundan kurtulur. Ama hasarlı haliyle geri verme borcu mevcuttur[30].

Kiracı umulmayan zarardan sorumlu olmadığını ispatlaması gerekmektedir. Aksi halde tazminat ödemekle sorumlu olur. Örneğin yangın kiracının ihmalinden dolayı çıkmışsa, yarış atı kiracı tarafından fazla yorulduğu için çatlayarak ölmüşse kiracı bunlardan sorumlu olur[31].

TBK m 334/I c.2 hükmü emredici bir düzenleme olduğu için, kiracıyı gerek sözleşmede öngörülen kullanım gerekse de umulmayan hal nedeniyle kiralananda meydana gelen yıpranma ve değişikliklerden sorumlu tutan anlaşmalar (örneğin kiracının kiralananı kira sözleşmesinin bitiminde boyayarak iade etmesi yönündeki sözleşme şartı) geçersizdir[32].

Ayrıca belirtmek gerekirse, kiralanandan kiralananı ortak olarak kiralayanlardan birisinin sonradan ortaklıktan ayrılması, taraflar arasındaki sözleşmeyi sona erdirmeyeceği cihetle, ayrılan ortağın kiralananı kira sonunda aldığı halde geri verme borcundan kurtaramaz[33].

d- Kiracının Ek Tazminat Ödeme Taahhüdü

TBK m.334/II önemli bir hüküm getirmektedir. Hükme göre, “Kiracının, sözleşmenin sona ermesi halinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”

Burada tazminatı giderimde bulunma taahhüdü olarak anlamak daha uygun olacaktır. Zira, eğer TBK 334/II’nin lafzı ile bağlı kalınırsa, bir zarar mevcut olmasa bile, kiracının kiralanandan çıkarken evi yenilemesini öngören kayıtlar geçerli sayılacaktır. Bu çerçevede hüküm kiracıyı korumayı amaçlamaktadır ve kiracının kiralanana kusuru ile sebep olduğu zarar dışında herhangi bir ek ödemede bulunmasını öngören bütün anlaşmaları batıl saymaktadır[34].

IV-MUACCELİYET, İFA YERİ, ZAMANAŞIMI

İade talebi TBK m. 90 uyarınca kira sözleşmesinin sona ermesi ile doğar ve muaccel olur. Buna göre kiralayanın iadesinin kira sözleşmesinin süresinin bitim tarihinin ertesi günü, iş saati içerisinde yapılması gerekir[35].

Taraflar arasında aksi kararlaştırılmamışsa, taşınırlarda kira sözleşmesin kurulduğu sırada bulunduğu yerde ifa edilir. Taşınmaz kiralarında ise taşınmazlar yer değiştiremeyeceği için taşınmazın bulunduğu yerde iade edilir[36].

İade ve tazminat talebi TBK 146 uyarınca on yıllık zamanaşımına tabidir[37]. Kiracı kiralananın kiraya verildiği şekilde iade etmemesi ve hor kullanması sonucu onda meydana gelen bozukluk veya değişiklikleri gidermeksizin veya kiralayanın rızası olmaksızın yaptığı yenilik ve değişiklikleri eski hale getirmeden ayıplı olarak kiralayana geri vermişse veya kiralayanın rızasıyla yapılmış olmasına rağmen sözleşme gereği eski hale getirmesi gerekirken getirmeksizin geri vermişse veya kusuruyla kiralananın telef olmasına sebep olmuşsa, sözleşmeden doğan borcuna aykırı davranmış olacağından kiralayanın tazminat talep hakkı doğar[38].

Burada müspet zarar karşılığı istenen bir tazminat söz konusudur. Bu tazminat kapsamında, kiralayanın kiralananı eski hale getirmek için yapacağı masraflar (fiili zararlar) ve varsa bunları aşan zararlar (yoksun kalınan kâr) yer alır. Örneğin, kiralanan taşınmazın içinde yer alan duvarlar yıkılarak odalar birleştirilmişse, bunların yeniden yapılması için harcanacak tutar, eski hale getirme karşılığıdır. Bunun yanında bu eski hale getirme nedeniyle kullanamamaktan veya başkasına kiraya verememe nedeniyle elde edilemeyen gelir ise yoksun kalınan kâra örnektir[39].

 

Ayrıca Yargıtay[40] sona erme sonrası eski kiracısı ile akdi ilişkinin yenilenmesi ve iade borcu doğduktan sonra uzun süre iadenin istenmemesi halinde artık iade talebinin ileri sürülemeyeceği ve kiralayanın iyiniyetli olmadığı görüşündedir[41].

İlgili Yargıtay kararında ; “Takibe dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.09.1998 başlangıç tarihli ve on ay süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. 6570 Sayılı Yasanın 11. maddesi gereğince sözleşme on aylık sürenin 01.07.1999 tarihinde bitimiyle yıldan yıla yenilenmiştir. Davacının 29.07.2003 tarihinde başlattığı icra takibi üzerine düzenlenen 01.09.2001 tarihinden takip tarihi olan 29.7.2003 tarihine kadar yirmi iki aylık kira bedelinin ödenmesini içeren ödeme emri davalıya 31.07.2003 tarihinde tebliğ edilmiş olup, dava 31.12.2004 tarihinde açılmıştır.

B.K.'nun 260. maddesine dayanılarak temerrüt nedeniyle açılan tahliye davalarında yasal içerikli olarak düzenlenen ihtarnamenin veya ihtarname yerine geçen ödeme emrinin tebliğinden itibaren otuz günlük ödeme süresi içerisinde istenen aylara ilişkin kira parasının ödenmemesiyle temerrüt olgusu gerçekleşir ve ihtarda veya ödeme emrinde ödeme için verilen otuz günlük sürenin geçmesiyle dava hakkı doğar. Yasada bu tür davalar herhangi bir süreye tabi tutulmamış ise de bu hakkı elde eden kiralayanın bu hakkını uzun süre kullanmaması iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz. Davacı ödeme emrini davalıya 31.07.2003 tarihinde tebliğ ettirmiş olup, davayı akdi ilişki yenilendikten ve temerrüde ilişkin dönem geçirildikten uzun süre sonra 31.12.2004 tarihinde açmıştır. Açıklanan bu durum karşısında davacı iyi niyetli kabul edilemez. 

Bu nedenle tahliye isteminin reddine karar vermek gerekirken, yazılı şekilde tahliyeye karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” şeklinde değerlendirmede bulunulmuştur.

V- KİRALAYANIN KİRALANANI İADE SIRASINDA MUAYENE VE İHBAR KÜLFETİ

Eski Borçlar Kanunu’nda iade sonrası kiralayana, kiralananın muayene ve ihbar külfeti yoktu. TBK m.335 kiralayana yönelik bir muayene ve ihbar külfeti yüklemektedir. Buna göre “Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı halinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.”

Kanun koyucu, iade edilen kiralanandaki ayıplara dayalı tazminat talebinin ileri sürülebilmesini, kiralayanın iade sonrasındaki muayene ve ihbar külfetine bağlamıştır. TBK m 335 anlamında ayıp, kiralanandaki, teslim alındığı halindeki durumu ile iadesi anındaki durumu arasındaki, sözleşmeye uygun kullanıma dayalı eskime ve bozulma oluşturmayan olumsuz yöndeki değişikliklerdir[42].

VI- KİRALANANDA KİRACI TARAFINDAN YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI VE İADE BORCUNA ETKİSİ

Uygulamada kiracı tarafından kiralayanın rızası dışında, kira sözleşmesi devam ederken, kiralananda kendisinin yapmakla yükümlü olmadığı, iyileştirici değişiklikleri bir bütünleyici parça ilişkisi kurularak gerçekleştirilmesine (örneğin çelik kapı takma, kombinin yenilenmesi, yeni dolaplar yaptırılması, çatının kiremitlerinin değiştirilmesi, pencereye demir parmaklıklar takılması vs.) oldukça sık rastlanmaktadır.

Buna göre TBK 321.maddeye göre kiracı tarafından kiralananda yapılan yenileme ve değişiklikler bakımından yasa kaynaklı bir giderim imkanı öngörmüştür. Kiralayanın kiralananın sadece kullanımını devrediliyor oluşu, kiracının kiralananda yenileme ve değişiklik yapmasını kural olarak yasaklar. Söz konusu yasağın ihlali kiralayana kiralananın eski haline getirilmesini ve uğramış olduğu zararın tazminini talep etme hakkını verir ve hatta somut olayın şartlarına göre kiralayan TBK m.331’e göre kira sözleşmesini haklı sebeple feshedebilir[43].  

TBK 321’e göre; “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Kiracı aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.”

TBK 321. madde ile kabul edilen kurala göre, kiracı ancak kiralayanın yazılı rızasıyla kiralananda yenileme ve değişiklik yapabilecektir. Rıza geri alınmaz bir şekilde yenileme ve değişiklikten önce veya sonra ya da daha kira sözleşmesi kurulurken verilebilir. Ayrıca yenileme ve değişikliğe kiralayanın rıza göstermesi halinde artık kira akdinin sonunda kiralananın eski hale getirilmesini kiracıdan isteyemez. Ancak söz konusu hüküm eski hale getirerek iadeyi isteme hakkını yine yazılı olarak kiralayana tanınabileceğini kabul etmektedir. Ancak kanun koyucu bunun için yazılı anlaşmanın varlığını aramaktadır.

SONUÇ

Kiracının, kira süresinin sonunda kiralayana geri verme borcu, kira sözleşmesinin esaslı unsurlarından birini oluşturmaktadır. Geri verme borcunda esas olan husus, kiracı kiralananı nasıl teslim almışsa o haliyle geri iade etmelidir. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiracı ayrıca umulmayan hallerden kaynaklı kiralananda meydana gelen zararlarda da sorumlu değildir. Sadece kendi hatasından kaynaklı bozulmalar ve zararlardan sorumludur.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile bu borca ilişkin bazı değişiklikler öngörülmüştür. Bunların başında, TBK 334/II’ye göre, kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmaların geçersiz olması gelmektedir.    

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 335.maddesine göre Kiralayana, kiralananın iadesi halinde muayene ve ihbar külfeti getirilmiştir. İhbarın mutlaka yazılı olarak yapılması öngörülmüştür. Kiralananın iadesi sırasında muayene ve ihbar külfetini yerine getirmeyen kiralayan, kiracıya karşı geri verme borcuyla ilgili herhangi bir tazminat davası açamayacaktır.

Borçlar Kanunumuzdaki bu düzenlemelerin eski Borçlar Kanunu döneminde geri verme borcunun kapsamına ilişkin yetersizliği karşısında bu borcu bir nebze olsun aydınlattığı söylenebilir.

KAYNAKÇA

Doğan, Murat                       : “Adi Kirada Kiracının Kiralananı Geri Verme Borcu”,

AÜEHFD, Cilt 8,S. 1-2, 2004.

Eren, Fikret                          : Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Cilt:1, İstanbul 1998.

Ertürk, Erkan                      :Uygulamada Kira Tespiti ve Uyarlama Davaları,

Ankara 2005.

Gümüş, Mustafa Alper        : Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira

Sözleşmesi, 2. Bası, İstanbul 2012.

Koç, Nevzat                          : “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Kira

Sözleşmesine İlişkin Olarak Yapılan Yeni Düzenlemelerin Genel Değerlendirilmesi”, İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Cilt:1, Sayı:1

   Özdemir, Hayrunissa           : Prof..Dr Cevdet Yavuz’a Armağan, Marmara

Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları, 2011.

Tandoğan, Haluk                 : Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri,Cilt I/2,

İstanbul 2008, s.1

Yavuz, Cevdet                      :Borçlar Hukuku Özel Hükümler Dersleri, 3. Baskı İstanbul 2004.

Yavuz, Nihat                         : Yeni TBK ve HMK’ya göre Kira Hukuku, 3.Baskı, Ankara 2014.

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı

 

* Kayseri Barosu

[1] Tandoğan, Haluk, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri,Cilt I/2, İstanbul 2008, s.1

[2] Doğan, Murat, “Adi Kirada Kiracının Kiralananı Geri Verme Borcu”, AÜEHFD, Cilt 8,S. 1-2, 2004,s.443

[3] Gümüş, Mustafa Alper, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, 2. Bası, İstanbul 2012,s.234

[4] Doğan, s.444.

[5] Ertürk, Erkan, Uygulamada Kira Tespiti ve Uyarlama Davaları, Ankara 2005,s.41.

[6] Tandoğan, s.183.

[7] Gümüş, s.235.

[8] Koç, Nevzat, “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Kira Sözleşmesine İlişkin Olarak Yapılan Yeni Düzenlemelerin Genel Değerlendirilmesi”, İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Cilt:1, Sayı:1 s.21.

[9] Yavuz, Nihat, Yeni TBK ve HMK’ya göre Kira Hukuku, 3.Baskı, Ankara 2014, s.336.

[10] Doğan, s.445.

[11] Koç, s.21.

[12] Doğan, s.445.

[13] Gümüş, s.235.

[14] Doğan, s.446.

[15] Gümüş, s.235.

[16] Yargıtay 3.HD., 05.05.2005 T., 2005/3099 E., 2005/7638 K., Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı.

[17] Gümüş, s.236.

[18] Doğan, s.450.

[19] Yavuz, s.337.

[20] Yavuz, Cevdet, ,Borçlar Hukuku Özel Hükümler Dersleri, 3. Baskı İstanbul 2004, s. 171.

[21] Yargıtay 3.HD., 04.06.2009 T., 7004/9632, Yavuz, Nihat, a.g.e., s.346.

[22] Gümüş, s.236.

[23] Tandoğan, s.186.

[24] Gümüş, s.237.

[25] Doğan, s.451.

[26] Doğan, s.451.

[27] Özdemir, Hayrunissa, Prof.Dr Cevdet Yavuz’a Armağan, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları, s.362.

[28] Eren, Fikret, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Cilt:1, İstanbul 1998, s.542.

[29] Doğan, s.457.

[30] Doğan, s.458.

[31] Doğan, s.458.

[32] Gümüş, s.239.

[33] Yargıtay bir kararında, Davalılardan Metin, diğer davalılar ile ortak olduğunu ve ortaklıktan ayrıldıktan sonra kiralananda yangının ve hasarın meydana geldiğini ileri sürerek kendi yönünden davanın reddi gerektiğini savunmuştur. Mahkemece, davalılardan Metin’in bu yerden bu davalı hakkındaki davanın reddine karar verilmiştir. Oysa, davalı Metin, diğer davalılarla birlikte BK 266 (TBK md.334) hükmü uyarınca kiralananı ne halde tesellüm etmiş ise kiranın hitamında o halde geri vermekle yükümlüdür. Metin’in ortaklıktan ayrılmış olması kendisini sorumluluktan kurtaramaz. (Yargıtay 13.HD.26.10.1978 T; 4009/4160, Yavuz, s.340).

[34] Gümüş, s.238.

[35] Gümüş, s.240.

[36] Doğan, s.461.

[37] Tandoğan, s.185.

[38] Doğan, s.466.

[39] Doğan, s.467.

[40] Yargıtay 6.HD. 13.12.2005, 10230/1590 (Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı)

[41] Gümüş, s.240.

[42] Gümüş, s.241.

[43] Gümüş, s.246.

Avukat Süleyman TOPAK